數字升級主要傾向于兩個方向，一是賦予運營商權力，二是為消費者服務。在通過技術改善消費者體驗的同時，也進一步縮短了購物中心與消費者之間的距離，其目的是服務于運營。

回顧過去三年，突然的疫情和嚴格的隔離措施考驗了全國任何一個購物中心。但它也更早，更容易從影響中恢復過來。根據客流數據，2023年1月中國購物中心整體客流恢復到2019年同期水平，購物中心運營管理的韌性足夠強。滄海橫流，展現英雄本色。經過考驗，本質上證明了購物中心是中國不可替代的核心消費場景。這種不可替代性由三個主要原因組成：

1、體驗業(yè)態(tài)成為主導，消費習慣不可逆轉

2022年，各類商業(yè)類型表現明顯分化。從客流表現來看，購物中心數字化明顯優(yōu)于百貨等傳統商業(yè)類型，商業(yè)數據的分化實際上受到消費趨勢變化的深刻影響。目前，消費者購物的多變性和交叉性共存，隨機購物逐漸成為主流。與此同時，隨著年輕消費者群體的興起，他們對社交娛樂和強大體驗的線下場景更加追求。

這也要求實體業(yè)務除了承擔基本的功能需求外，還需要通過復合功能來滿足消費者需求的各種變化。購物中心是實體業(yè)務中唯一能滿足消費者情感和社會功能的場景。在疫情下，其溢價凸顯。商業(yè)形式的變化也說明了這一點。數據監(jiān)控數據顯示，近三年娛樂、體驗等社會屬性較強的品類經營業(yè)績明顯較好。

2、土地資源緊張要求提高單位商業(yè)區(qū)的使用效率，提高物業(yè)的轉向效率

中國商業(yè)地產的快速增長是建立在中國快速城市化進程的基礎上的。隨著城市經濟的發(fā)展越來越成熟，可供開發(fā)的土地也越來越緊張。特別是在一線城市，它已經逐漸轉向通過城市更新獲得土地。在市場的作用下，有限的資源將自動集中在更高效的地方。

城市的良好位置將受到不同商業(yè)房地產企業(yè)的競爭，實現優(yōu)化配置。平效率是線下商業(yè)形式的商業(yè)效率衡量工具之一。購物中心可以通過虹吸沿街商店、步行街和小商店的客流和消費來提高平效率。近年來，大量經營狀況下滑的百貨公司被收購，后期大多被改造成多種商業(yè)形式的購物中心重新開業(yè)。這充分反映了市場配置的力量。

3、購物中心的標準化促進了連鎖品牌的發(fā)展，進一步加強了產業(yè)鏈的共振效應

門店標準化也是品牌企業(yè)整體標準化的核心因素，標準化是連鎖和規(guī)?；那疤帷Ｙ徫镏行臄盗康牟粩嘣黾訛檫B鎖品牌，特別是餐飲品牌的規(guī)模提供了增長空間。

同時，連鎖品牌需要較長的租賃期，這就要求購物中心具有標準化的面積和較高的性能能力。隨著我國購物中心數量的進一步增加，不斷下沉到低端城市，將成為品牌企業(yè)的主要選址。購物中心與連鎖品牌相互促進，實現產業(yè)鏈耦合，加強共振效應。