商業(yè)地產(chǎn)從行業(yè)的角度來(lái)看，資本第一，經(jīng)營(yíng)第二，地產(chǎn)第三。這一順序是指在商業(yè)項(xiàng)目做出決策時(shí)應(yīng)滿足的優(yōu)先級(jí)。

但這種商業(yè)邏輯在現(xiàn)實(shí)中并沒(méi)有得到尊重，在大多數(shù)情況下，它往往是房地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。原因很簡(jiǎn)單，在國(guó)外成熟的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這三種邏輯對(duì)應(yīng)于三家公司，這三家公司都是獨(dú)立的。在中國(guó)也可能有三家公司，但這三家公司實(shí)際上是一家，都是由開(kāi)發(fā)商自己完成的。

我們知道，在開(kāi)發(fā)企業(yè)中，房地產(chǎn)是很強(qiáng)大的。事實(shí)上，大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都以開(kāi)發(fā)為主，以房地產(chǎn)思維進(jìn)行交易也就不足為奇了。房地產(chǎn)可以忽視經(jīng)營(yíng)，但不能忽視資本，因?yàn)橘Y本在所有行業(yè)總是首領(lǐng)。

商業(yè)項(xiàng)目所需的資本是長(zhǎng)期低成本的資本，而在房地產(chǎn)領(lǐng)域，它一直是短期高成本的資本。正是因?yàn)橘Y金不匹配，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式大多以散售為主。我們所謂的資本現(xiàn)在開(kāi)始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上是指長(zhǎng)期資本開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，這是商業(yè)地產(chǎn)資管數(shù)字化健康發(fā)展的前提。

回到現(xiàn)實(shí)中，商業(yè)地產(chǎn)存在諸多問(wèn)題的根本原因是長(zhǎng)期資本的缺乏，導(dǎo)致短期套現(xiàn)思維的普及。由于短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)，商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期價(jià)值將不可避免地被忽視。直到實(shí)現(xiàn)困難，我才想到需要操作，但事實(shí)上，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有操作的概念，他們所說(shuō)的操作實(shí)際上是一個(gè)詞——投資。

因此，許多項(xiàng)目在建筑物封頂時(shí)引入了商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司。此時(shí)，運(yùn)營(yíng)可以發(fā)揮作用，要么錦上添花，要么修改。如果這個(gè)項(xiàng)目受了嚴(yán)重的傷害，無(wú)論大師有多強(qiáng)大，它都無(wú)能為力。當(dāng)然，許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)知道先經(jīng)營(yíng)，但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不知道運(yùn)營(yíng)是什么意思，所謂的讓商業(yè)管理公司提前干預(yù)，只是在銷售思維綁架下的投資合作，并沒(méi)有真正將運(yùn)營(yíng)思維貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程。

但長(zhǎng)期資本干預(yù)后，行業(yè)將發(fā)生巨大變化，因?yàn)橘Y本關(guān)注商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期價(jià)值，為了獲得長(zhǎng)期價(jià)值，須回歸商業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)。因此，如果從行業(yè)的角度來(lái)看，資本是商業(yè)房地產(chǎn)的基本，其性質(zhì)決定了項(xiàng)目的頂級(jí)戰(zhàn)略。然而，如果我們從另一個(gè)角度來(lái)看，從商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)來(lái)看，運(yùn)營(yíng)是基本的，也就是說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)即將持續(xù)到黎明。