商業(yè)形式是指經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的商業(yè)模式。商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)形式規(guī)劃是充分利用各種商業(yè)資源，規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目的功能分區(qū)和各樓層的商業(yè)項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)成功的投資、銷售和未來(lái)的成功運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)劃是一個(gè)具有戰(zhàn)略意義的整體商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)組合，綜合反映了商業(yè)項(xiàng)目的整體定位和特點(diǎn)。合理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)劃可以為項(xiàng)目投資提供方向性指導(dǎo)，促進(jìn)項(xiàng)目投資進(jìn)度。通過(guò)整體效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標(biāo)客戶，增加商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為項(xiàng)目的長(zhǎng)期繁榮奠定基礎(chǔ)。

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)劃存在五大問(wèn)題

一、開發(fā)商忽視了商業(yè)定位的重要性，忽視了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃在前期規(guī)劃階段的重要作用。

目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本程序是：拿到土地后，組織自己的力量做一個(gè)簡(jiǎn)單的研究和論證，然后先找設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，再申請(qǐng)建設(shè)，項(xiàng)目批準(zhǔn)后再找規(guī)劃公司。在這個(gè)過(guò)程中，雖然開發(fā)商會(huì)對(duì)項(xiàng)目定位做一些研究和論證，但其目的性、專業(yè)性、可操作性、深度、可靠性、與市場(chǎng)的契合度等問(wèn)題，是否定位準(zhǔn)確是模糊不清的。

二、開發(fā)商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)劃草草上馬。

開發(fā)商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，加上資金鏈的需求，決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)越快越好，付款越早越好。這種銷售的功利性導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)一開始就很隨意地規(guī)劃和設(shè)計(jì)一個(gè)建設(shè)。因此，后期團(tuán)隊(duì)只能在方案沒有太大變化的前提下提出適當(dāng)?shù)男薷囊庖?，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位脫節(jié)的問(wèn)題無(wú)疑暴露無(wú)遺。

三、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，設(shè)計(jì)院本身也有一定的局限性。

雖然規(guī)劃設(shè)計(jì)院在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)也會(huì)考慮市場(chǎng)定位，但由于行業(yè)限制，規(guī)劃設(shè)計(jì)院對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計(jì)、配套規(guī)范和細(xì)節(jié)知之甚少，只能通過(guò)參考樣本的方式進(jìn)行簡(jiǎn)單的規(guī)劃設(shè)計(jì)。在商業(yè)地產(chǎn)資管數(shù)字化領(lǐng)域，與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在住宅領(lǐng)域的熟悉程度相比，其經(jīng)驗(yàn)和深度相差甚遠(yuǎn)。

四、商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與商業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)者脫節(jié)嚴(yán)重。

商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際參與者包括：開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)師、規(guī)劃代理商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商、投資者和消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須充分了解消費(fèi)者和運(yùn)營(yíng)商的需求，才能達(dá)到適銷的目的。不幸的是，在實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，很少有一方與運(yùn)營(yíng)商溝通和尋求建議，必然會(huì)導(dǎo)致與實(shí)際市場(chǎng)需求脫節(jié)。

五、開發(fā)商與規(guī)劃公司的順利對(duì)接存在一定的障礙。

由于行業(yè)內(nèi)很多人的專業(yè)性有限，市場(chǎng)上有很多商業(yè)地產(chǎn)人和公司在忽悠人，導(dǎo)致一些開發(fā)商認(rèn)為找知名公司就能搞定一切。其實(shí)公司不是大小或者知名的，核心在于公司的專業(yè)性和做這個(gè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)。如果開發(fā)商不能專業(yè)判斷這一點(diǎn)，就會(huì)給企業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)災(zāi)難性的打擊。