你對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的基本要素和分類了解多少？本文，海鼎科技為大家普及10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理小知識(shí)。

一、只租不售

商業(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)期投資，不是住宅銷售。這種性質(zhì)決定了需要一個(gè)較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期才能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。我們不能短期、快速，也不能簡(jiǎn)單地實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡。

二、準(zhǔn)確定位

1、設(shè)置地址。選址很重要，可以選擇在成熟的商業(yè)區(qū)，也可以選擇在升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。

2、確定客戶。選擇目標(biāo)客戶。我們也吸取了教訓(xùn)。沃爾瑪是針對(duì)大眾客戶的，而精品店的客戶是高端消費(fèi)者，兩者的定位不一致，導(dǎo)致后來的失敗。

3、設(shè)定規(guī)模。購物中心的規(guī)模不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)運(yùn)營管理有兩個(gè)核心指標(biāo)，一個(gè)是業(yè)主的平方米租金收入，另一個(gè)是經(jīng)營者的平方米銷售收入。

4、確定商業(yè)形式。商業(yè)形式的定位首先決定了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的功能布局，由于建筑結(jié)構(gòu)布局等諸多因素，良好的定位也可以很大限度地節(jié)約工程建設(shè)成本。

三、招商在前

招商主要解決兩個(gè)問題：確定主力店和選擇次主力店。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)

主店招商解決后，購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)要注意三點(diǎn):交通系統(tǒng)、高度和荷載、留有余地。

五、成本控制

成本方面要注意三點(diǎn)：

1、集權(quán)控制。集中控制是選擇施工隊(duì)伍、招投標(biāo)、集中采購的主要方式，如果每個(gè)公司都是各部門各自為政是控制不好成本的。

2、準(zhǔn)決算管理。所有項(xiàng)目的所有施工圖紙都已完成，預(yù)算完成，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同。如果沒有圖紙變更，決算將不再確定。這可以很好地堵塞內(nèi)部管理的漏洞。

3、從設(shè)計(jì)上控制成本。設(shè)計(jì)成本控制是成本控制的關(guān)鍵，要實(shí)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與成本控制，才能真正控制成本。

六、物業(yè)管理

物業(yè)管理是購物中心保值增值的關(guān)鍵。購物中心的物業(yè)管理不同于住宅物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容是需要補(bǔ)充投資。任何一家商店的招商工作完成后，并不意味著招商工作就結(jié)束了。

七、基本分類

按行業(yè)分類：零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)和休閑功能房地產(chǎn)、商品批發(fā)房地產(chǎn)、住宅和辦公商業(yè)地產(chǎn)。

八、功能分類

一般指商業(yè)用途、服務(wù)業(yè)的物業(yè)。國內(nèi)常見的有：底商、寫字樓、步行街等。

九、地域分類

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)模的不同，城市中有單個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心、商圈的情況。分析和研究不同地區(qū)的商業(yè)特征有助于完成理想的商業(yè)選址。

十、服務(wù)對(duì)象

區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、社區(qū)配套業(yè)務(wù)等。