商業(yè)運營管理唯有順應時代發(fā)展潮流，擁抱新事物，使用新武器，不斷強化精細化運營，才能真正滿足不斷提升的消費需求，才能抓住消費者的心，才能長時間立于不敗之地。那么商業(yè)運營管理的六大要素是什么呢？

一、只租不賣

商業(yè)運營管理是一種長期投資，而不是住宅銷售。這一性質(zhì)決定了獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流需要較長的市場培育期，而不是短期、快速、簡單地實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡。

二、準確定位

在運營初期，項目應具有良好的業(yè)務定位和明確的投資對象定位。非常重要的是結(jié)合業(yè)務形式的實際運營要求，提出具體的業(yè)務形式分配、店鋪分割模式和配套要求。從物業(yè)實際運營商的角度來看，此時應提前干預業(yè)務管理?？蛻羧捍_定后，需要通過業(yè)務形式、類別組合和合適的品牌級別來解釋其功能定位。與復雜的定性分析相比，直觀的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)更能揭示真相。因此，購物中心的業(yè)務分析應圍繞客流、銷售、租金、租金和銷售比例等客觀數(shù)據(jù)進行。

三、招商在前

1、確定主要商店的主要商店并不是越來越好。在城市商業(yè)區(qū)，百貨公司、電影城和數(shù)字城等是非常好的選擇。如果位置差一點，你可以做超市，然后到郊區(qū)，你可以做家、建材等。至于主要商店，經(jīng)常與不同形式的主要商店、百貨公司、超市等合作，以吸引不同層次的消費者，提高主要商店的比較效益。

2、現(xiàn)在缺少的是主要商品店。目前，中國缺乏的不是主店或小店。非常缺乏的是500-1000平方米的次主店，具有特色經(jīng)營。目前，相當多的購物中心開發(fā)商在招商前先開工，然后在招商前建成一半。

四、規(guī)劃設計

1、交通系統(tǒng)規(guī)劃設計中非常重要的是交通系統(tǒng)。一是平面交通系統(tǒng)，人員和車輛應分流，人員進出門不應靠近車輛出入口；二是垂直交通系統(tǒng)應合理，方便人員上下流動；第三，合理安排卸貨區(qū)。

2、高度，不同的負荷形式對高度和負荷的要求完全不同。餐飲地板應降低板材，排油和排水。所以投資在前面，設計更合理。

五、成本控制

1、集中控制：選擇施工隊伍、招標、集中采購，主要集中控制，公司、部門不能控制成本。

2、準決算管理：所有項目施工圖、預算，與施工單位簽訂準決算合同，無圖紙變更，不再進行決算。這可以很好地堵塞內(nèi)部管理的漏洞。

3、成本控制：成本控制的關(guān)鍵是設計成本控制。只有實施成本控制的圖紙設計，才能真正控制成本。

六、物業(yè)管理

物業(yè)管理是購物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購物中心的物業(yè)管理不同于住宅物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理的一個非常重要的內(nèi)容是需要補充投資吸引力。任何商店的投資吸引力都不意味著投資吸引力已經(jīng)結(jié)束。