在商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中，資本、經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)。這一次序是指當(dāng)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目做出決定時(shí)，需要達(dá)到的優(yōu)先級(jí)。但這一商業(yè)邏輯實(shí)際上并不受重視，多數(shù)時(shí)候，往往是房地產(chǎn)行業(yè)一家獨(dú)大。理由很簡(jiǎn)單，在國(guó)外成熟的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這三種邏輯對(duì)應(yīng)于三家公司，并且三家公司是獨(dú)立的。但是實(shí)際上這三個(gè)是一家，都是開(kāi)發(fā)商自己做的。

在發(fā)展企業(yè)中，房地產(chǎn)是一種非常強(qiáng)大的力量。實(shí)際上，大多數(shù)的商業(yè)項(xiàng)目都是發(fā)展主導(dǎo)型的，利用地產(chǎn)思維去操盤(pán)并不奇怪。但房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)可以忽略不計(jì)，但不能忽視資金，因?yàn)橘Y金在所有的行業(yè)中，永遠(yuǎn)是老大。

企業(yè)項(xiàng)目所需要的資金是長(zhǎng)期低成本的資金，而在房地產(chǎn)領(lǐng)域中一直都是高成本資金，正因?yàn)橘Y金的不匹配，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理項(xiàng)目的盈利模式，多以散售為主。如今我們所說(shuō)的資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注，其實(shí)就是指長(zhǎng)期資本開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，這也是商業(yè)地產(chǎn)能夠健康發(fā)展的前提。

回過(guò)頭來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)之所以出問(wèn)題，其實(shí)根本原因是長(zhǎng)期資金短缺，導(dǎo)致短期套現(xiàn)思維盛行。因?yàn)槎虝r(shí)間內(nèi)可以變現(xiàn)，那勢(shì)必忽略商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期價(jià)值。

在變現(xiàn)有困難之前，才想起來(lái)需要經(jīng)營(yíng)，但實(shí)際上，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有經(jīng)營(yíng)理念，他們所謂的經(jīng)營(yíng)實(shí)際上就是兩個(gè)字--招商。因此許多項(xiàng)目都是在建筑已經(jīng)封頂后，才引入商業(yè)管理公司，此時(shí)運(yùn)營(yíng)所能起到的作用，要么錦上添花，要么進(jìn)行修改。

假如項(xiàng)目有硬傷，再厲害的高手也回天無(wú)力。誠(chéng)然，很多開(kāi)發(fā)商都知道先做好經(jīng)營(yíng)，但由于開(kāi)發(fā)商根本就不知道經(jīng)營(yíng)意味著什么，所謂的讓商業(yè)管理公司提前介入，只是在銷(xiāo)售思維的引導(dǎo)下做好，要么是錦上添花，要么是修修改改。

但在長(zhǎng)期資本介入后，該產(chǎn)業(yè)將發(fā)生巨大的變化，因?yàn)橘Y本看重的是商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期價(jià)值，要獲得長(zhǎng)期價(jià)值，必須對(duì)商業(yè)運(yùn)作的本質(zhì)進(jìn)行回歸。所以，從行業(yè)上看，商業(yè)地產(chǎn)中，資金是第一位的，其性質(zhì)決定了項(xiàng)目的頂層策略。但如果我們換一個(gè)角度，從商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)上看，則經(jīng)營(yíng)才是第一位，也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)熬到天亮。