商業(yè)地產(chǎn)的供給高峰已經(jīng)到來(lái)，但高水平的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很少。當(dāng)前，中國(guó)市場(chǎng)上有三股力量推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展熱。

從城市發(fā)展的需要來(lái)看，政府往往主導(dǎo)城市規(guī)劃，包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃和推出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)開(kāi)發(fā)能力成為當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)取地的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。某些高質(zhì)量的商業(yè)項(xiàng)目，尤其是購(gòu)物中心的崛起，高銷售額所帶來(lái)的高利潤(rùn)回報(bào)，以及在消費(fèi)者心中樹(shù)立良好的品牌效應(yīng)，都促使眾多開(kāi)發(fā)商紛紛效仿，制造出商品。

這一塊零售商，是考慮到租金壓力上升以及零售業(yè)擴(kuò)張的需求，住宅開(kāi)發(fā)商這一塊是主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)開(kāi)發(fā)，或是因拿地被迫加入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行列。商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這塊是它的商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)日益成熟，進(jìn)而加大了對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制與擴(kuò)張。據(jù)估計(jì)，到2015年，將有4500個(gè)商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。在2025年之前，將會(huì)再建7000家新店，屆時(shí)購(gòu)物中心將達(dá)到10000家。所以目前商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是在城市綜合體中，存在著非常明顯的泡沫傾向。

并非每一家公司都適合做商業(yè)地產(chǎn)管理，也并非每一家都能做好商業(yè)地產(chǎn)。目前已有五萬(wàn)多個(gè)注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，真正做得好的還有二十個(gè)。唯有真正懂得商務(wù)，對(duì)人的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求都把握得很準(zhǔn)的企業(yè)，才能真正做好商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由租賃并舉轉(zhuǎn)變?yōu)樽猿譃橹鳌?/b>

針對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的成熟發(fā)展，可分為三個(gè)階段。首先是商業(yè)性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售階段，主要定位于產(chǎn)權(quán)型商鋪，然后進(jìn)入第二階段的租售階段。此階段為出售與自持兩個(gè)階段，第三階段為商業(yè)地產(chǎn)金融化階段，金融證券化在此階段會(huì)對(duì)房地產(chǎn)持有主體產(chǎn)生影響。

就目前情況而言，一、二線城市的核心商業(yè)基本上都是自己經(jīng)營(yíng)的，一線城市的近郊和二線城市的一些非核心地段，就會(huì)有租售并舉的產(chǎn)品，這種產(chǎn)品一般都是在50%左右。只有三、四線城市，現(xiàn)在還有大量分散出售項(xiàng)目存在。我們認(rèn)為，隨著市場(chǎng)的不斷成熟，將有越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階段，政府對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)和監(jiān)管也會(huì)變得更加嚴(yán)格。

藝術(shù)、生態(tài)、體驗(yàn)商務(wù)已成為發(fā)展的共識(shí)。

2014年，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，體驗(yàn)已由營(yíng)銷口號(hào)轉(zhuǎn)向了產(chǎn)品實(shí)戰(zhàn)。這一對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的感受已經(jīng)不必細(xì)說(shuō)了，各家各戶都有自己的獨(dú)到見(jiàn)解。由硬件設(shè)計(jì)到招商，再到運(yùn)營(yíng)管理，體驗(yàn)感將無(wú)處不在。但是不管是藝術(shù)、生態(tài)、還是高科技，各種體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)的小趨勢(shì)并不會(huì)改變商業(yè)的基本功能。假如商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味地注重體驗(yàn)性，標(biāo)新立異，忽視了研究市場(chǎng)需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需要，那么這種項(xiàng)目就是一場(chǎng)災(zāi)難。