在新零售業(yè)浪潮中，“人”與“貨”相繼數(shù)字化，“場(chǎng)”終于來到了數(shù)字的前夜，市場(chǎng)沉寂收租賺錢的滋潤日子一去不回。向精細(xì)經(jīng)營，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)向后發(fā)展的必然方向。

這一時(shí)期是以“場(chǎng)”為商業(yè)中心的時(shí)代，商場(chǎng)主要是通過租金來賺錢，租金占80%。單純地說，商場(chǎng)租金價(jià)值主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是空間的價(jià)值，空間越大，配套設(shè)施越齊全，租金越高，二是客流價(jià)值，人流量大的商場(chǎng)，租金自然也較高。

但是近幾年來，商場(chǎng)的日子越來越艱難了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全國有970個(gè)購物中心開工，實(shí)際開業(yè)504個(gè)，購物中心總體開工率下降到52%。一方面，電商的崛起重重地撞到了商場(chǎng)的腰包，使其地位有所動(dòng)搖。另外，商場(chǎng)間的競(jìng)爭也越來越激烈。購物中心同質(zhì)化日益嚴(yán)重。客流量不足，租客難求，粗放經(jīng)營模式下租金收入已觸頂。此外，中國消費(fèi)者也在不斷升級(jí)，實(shí)體零售的革新，也更加愿意為體驗(yàn)、環(huán)境和服務(wù)付費(fèi)。

以往，商場(chǎng)對(duì)于流量的經(jīng)營比較簡單，主要通過選址和招商初步圈定目標(biāo)消費(fèi)人群，再通過不同品牌、不同業(yè)態(tài)的組合布局帶動(dòng)客流在場(chǎng)內(nèi)的流動(dòng)。這一運(yùn)作基于商場(chǎng)專業(yè)知識(shí)和對(duì)消費(fèi)心理的宏觀把握，缺乏對(duì)個(gè)體消費(fèi)者的洞察力。

商業(yè)地產(chǎn)管理應(yīng)推進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營，海鼎的目標(biāo)就是要建立一個(gè)國內(nèi)最具人文關(guān)懷的主題購物中心，而沒有關(guān)注消費(fèi)者群體。公司一直注重使用科技手段來達(dá)到這個(gè)目的，以前都是通過WiFi探頭，但圖普技術(shù)提供的訪問者數(shù)據(jù)化解決方案，能夠統(tǒng)計(jì)消費(fèi)者年齡、性別等方面的信息，將客戶由一個(gè)個(gè)數(shù)字ID變?yōu)楦鷦?dòng)的人物形象，從而使我們更了解消費(fèi)者，另外，商場(chǎng)內(nèi)各個(gè)商區(qū)的熱度分布也有了更為直觀的感覺，在調(diào)整業(yè)態(tài)布局上能起到積極作用。

在粗放型開發(fā)為王道階段的最后，商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代正式到來。適應(yīng)、創(chuàng)新、精細(xì)運(yùn)作，是當(dāng)今市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和開發(fā)商共同思考的主題。