從2017年開始，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資額或面積處于逐年下降的趨勢，商業(yè)地產(chǎn)步入存量時代。在消化庫存的大背景下，從資產(chǎn)層面看，房地產(chǎn)融資難度加大、重資產(chǎn)逐步往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，因此，在去粗存精、優(yōu)勝劣汰的市場驅(qū)動下，資產(chǎn)化管理顯得尤為重要。

眾所周知，重資產(chǎn)的時代中，其重點(diǎn)在于拿地、開發(fā)、銷售，相反輕資產(chǎn)的項(xiàng)目更多重心放在持有、運(yùn)營及證券化的運(yùn)作上。商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)來源于美國房地產(chǎn)企業(yè)，其特點(diǎn)是投入小、風(fēng)險小、高杠桿率、高回報率、標(biāo)準(zhǔn)化程度及專業(yè)化程度高。并且，其發(fā)展趨勢是不斷專業(yè)化、精細(xì)化，通過增值服務(wù)獲取收益，收益模式也更豐富。

目前國內(nèi)各大商業(yè)地產(chǎn)正在嘗試或踐行的輕資產(chǎn)模式如下??

1. 以運(yùn)營商為核心，輸出管理。

主要體現(xiàn)在提供選址、設(shè)計、招商、管理等服務(wù)，通過運(yùn)營實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值，提高長期增值收益。

2. 通過資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)。

運(yùn)營機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式，如大悅城地產(chǎn)的「大資管」戰(zhàn)略、銀泰的「類REITSs」一系列產(chǎn)品服務(wù)。

3. 合作開發(fā)

通過收購手段，輸出品牌及管理，盤活被收購企業(yè)的總資產(chǎn)。

據(jù)了解，眾多頭部房地產(chǎn)企業(yè)已設(shè)立了獨(dú)立的商業(yè)板塊來運(yùn)營輕資產(chǎn)板塊，如萬科旗下印力集團(tuán)、碧桂園旗下文商旅集團(tuán)、 旭輝成立商業(yè)地產(chǎn)管理總部、 金科成立商管公司和社區(qū)商業(yè)部等。2020年以來，超過15家從房企中分拆出來的泛地產(chǎn)類企業(yè)向港交所遞交IPO申請，可見眾多房地產(chǎn)企業(yè)都有多維度的輕資產(chǎn)布局。

可見，資本市場在逐漸認(rèn)可商業(yè)運(yùn)營資本化的趨勢，也是值得研究和探討的課題之一。

01 資產(chǎn)管理數(shù)字化

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是ROI（Return On Investment投資回報率），如果要提高ROI，就必定需要增加收入降低成本，其商業(yè)邏輯如下??

商業(yè)資產(chǎn)管理需要結(jié)合資產(chǎn)本身的特性和評估，同時反哺至商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理系統(tǒng)中去，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營的數(shù)字化框架。從投資測算到價值分析，再到資本退出，就是我們平時常說的「投」「融」「管」「退」構(gòu)成的完整閉環(huán)，數(shù)字化手段必不可少。

立項(xiàng)調(diào)研是指通過目標(biāo)項(xiàng)目所在地的信息管理，包括城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、人口分布、周邊配套、交通情況、項(xiàng)目基本信息等等，建立全面的項(xiàng)目調(diào)研指標(biāo)體系。這是計算整個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估值和投資回報的前序條件。

此外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行嚴(yán)格的空間測算。其中包含面積的分配、樓層的劃分、業(yè)態(tài)分配、樓層業(yè)態(tài)占比。

大家都知曉，租金是一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收入的重要組成部分，籌開項(xiàng)目如何測算精準(zhǔn)的租金區(qū)間呢？租金指標(biāo)需要健全的參數(shù)管理體系。

首先要通過詳細(xì)的空間測算結(jié)合之前的詳盡調(diào)研報告，設(shè)定樓層的基礎(chǔ)單價及每個樓層的租金系數(shù)。并且，設(shè)定不同業(yè)態(tài)對應(yīng)的租金系數(shù)、租賃年限、租金遞增率、管理費(fèi)單價、管理費(fèi)遞增率等指標(biāo)，加之設(shè)定不同業(yè)態(tài)每年的出租率。

這樣，便可基本得出各樓層對應(yīng)的租金水平，并且是符合周邊人群的消費(fèi)水平的，那么便可計算出一年的租金收入及物業(yè)收入水平。要注意的是，以上的所有參數(shù)及指標(biāo)都可進(jìn)行動態(tài)的調(diào)整，實(shí)時對測算結(jié)果進(jìn)行對比。

除了收入之外，影響ROI的另外一大板塊是成本的管理與控制。定義項(xiàng)目的整個建造成本，測算項(xiàng)目的投資回報率,成本包括土地費(fèi)用、工程建造成本、運(yùn)營管理費(fèi)用、能耗費(fèi)用、招商渠道費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、人力成本及其他費(fèi)用等。

這一步驟也至關(guān)重要，成本測算決定了貸款本金及貸款利率，用于后續(xù)測算每年現(xiàn)金流。

收支測算范例如下??

根據(jù)收入測算（租金收入、物業(yè)費(fèi)收入、停車收入、多徑收入等）、運(yùn)營支出費(fèi)用、稅金、貸款利息支出、項(xiàng)目投資金額可測算出每年的凈收入和投資回報率。

02 常用資產(chǎn)估值法

在明確資產(chǎn)估值的類型和權(quán)屬、估值的目的和估值時的市場情況等一系列前提后，選用適合的估值方式對資產(chǎn)進(jìn)行估值。常見的資產(chǎn)估值方法有收益估值法、比較估值法、成本估值法及每平方米估值法。

其中比較估值法比較適用于交易頻繁易對標(biāo)的項(xiàng)目；成本估值法則比較適合內(nèi)容獨(dú)一性、資源唯一性的項(xiàng)目，例如旅游地產(chǎn)或文旅地產(chǎn)，很難找到類似的項(xiàng)目對標(biāo)，通常需要通過復(fù)建的方式來估算復(fù)建成本；每平方米估值法顧名思義是根據(jù)按面積的單價來評估，通常更適用于商鋪。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，通常使用收益估值法進(jìn)行估值。針對商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和估值，不同的指標(biāo)計算方式不同，所以用處不同。對很多地產(chǎn)人，特別是投拓人員來說，這方面一直是一個模糊地帶，甚至是很多公司也是沒有一個精細(xì)的測算體系。不同的計量方法對企業(yè)利潤的影響是很大的。

2019《商業(yè)不動產(chǎn)資本化率調(diào)查報告》

03 輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)展望

從國家政策來看，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)有較大的發(fā)展前景，尤其是持續(xù)性持有型項(xiàng)目。其次，市場空間比較大，來源于美國的REITs在美國的市場占比高達(dá)60%，但在中國的市場占比較低。

此外，REITs占比有待提高，行業(yè)成熟度必然也會逐步精細(xì)化、規(guī)范化。頭部企業(yè)借助于較成熟較全面的運(yùn)營體系，加之外部的投資資源、招商資源、營銷資源、品牌資源等，可快速復(fù)制，形成輕資產(chǎn)的輸出。

尤其是三四線城市來說，當(dāng)?shù)靥峁┪飿I(yè)團(tuán)隊，輕資產(chǎn)輸出，結(jié)合專業(yè)團(tuán)隊的資金渠道、運(yùn)營管理輸出、品牌資源等，可有效控制成本并提高收入，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目落地和資產(chǎn)升值。

輕資產(chǎn)運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化后的一條必經(jīng)之路。隨著經(jīng)驗(yàn)、人才、品牌的積累，輕資產(chǎn)模式可以使房企從單一的依賴資本優(yōu)勢轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)技能、智力資本和品牌的輸出。